築年数が経ち空室が目立つようになったビル。

このような状況に直面しているオーナーさまの中には、売却を真っ先に考える方もいらっしゃると思いますが、

より良い将来の選択に繋がるようにビルの価値を冷静に分析することがまずは必要です。

以下の三つのポイントに注目して、ビルの現状を調査・把握しましょう。

■建物の状態

ビルの物理的な状態、つまり構造の安全性や設備の老朽化度合いを専門家による建築診断で確認することが重要です。

修繕や改修の検討が可能であれば、規模と費用を確認し、予算が組めるかどうか、そして今後の収益との計算によって対応するかどうかも調査することが大切です。

■立地・アクセスの再評価

ビルの立地価値を再評価しましょう。

交通の便の良さ、周辺の商業施設やオフィス街との距離、地域の発展性など、立地条件はビルの価値を大きく左右しますし、周辺地域の発展性によっては、これまでと異なる用途やターゲットを想定することで、ビルの価値を見出せることもあります。

■市場ニーズ

現在の市場ニーズを把握することも欠かせません。地域や業種ごとのテナント需要、近隣の競合状況、賃料相場などを調査し、ご自身のビルがニーズにどのようにマッチするか、またはどのように差別化を図れるかを検討します。

これらの調査によって「現在の価値」と「今後の可能性」といった両面を見極めそれぞれを客観的に認識することで、ビルを売却するのか、あるいは建て替えるのかといった選択材料が得られます。

将来の選択に後悔のない決断を下すために大切な工程ですのでしっかりと行いましょう。

先ほどの目次でお伝えしたような調査（ビルの価値や市場ニーズなど）を終えたら、「建て替えるか、売却するか」といった今後の方向性を決める必要があります。

～売却が向いているケース～

ビルの状態が著しく悪い、また、市場ニーズも期待できない、立地の魅力が低下している、などと判断された場合には「売却」が現実的な選択となり得ます。

売却によって、ビルを維持するうえで発生するリスクと管理の負担を軽減し、売却で得た資本をより有望な投資へとつなげることも場合によっては可能になります。

～建て替えを検討するケース～

一方で、土地の価値が高く、市場ニーズがあると判断される場合は、建て替えが有効な選択肢になることがあります。

特に、立地が良好で、新しいビルによって大幅な賃料収入の増加やテナントの質の向上が見込める場合には、建て替えによる長期的な利益が期待できます。

ただし、建て替えには

・多額のコストが掛かる

・工事期間中は賃料による収入が絶たれる

・綿密な資金計画が必要

など、さまざまな課題を勘案し検討を進めることが重要です。

古いビルのオーナーさまにとって、「売る」か「建て替える」の２つだけが選択肢ではありません。

ビルの構造に問題なく、市場に合わせられる状態であれば、リノベーションでビルを一新し生まれ変わらせるという選択肢もあります。

リノベーションでは、通常の改修とは異なり、ビルを今の時代のニーズや新しい用途に向けて全面的に改修を行います。

内装だけではなく外装の雰囲気も新しくしたり、省エネ設備を入れたり、働く人や住む方たちのために快適な空間を設けることが含まれます。

こうすることで、ビルはもっと魅力的になり、より多くのテナントや入居者を惹きつけることができます。

ビルをリノベーションするメリットの一つは、コストです。

今ある建物を活かすことで、建て直しよりも費用を抑えながらビルの価値を上げることができ、長期視点では収入が増えビルの価値を長く維持することにもつながります。

～具体的なリノベーション案～

■賃貸オフィスのリノベーション

オフィス用賃貸ビルであれば、内装や設備を一新し、現代のワークスタイルに合わせて配線や執務スペースなどを確保します。

セキュリティー面においても、入退室管理が可能なセキュリティー昨日を入れたり、スマートオフィス化するのもおすすめです。

全てを定期賃貸にするのではなく、イベントスペースとして活用したり、コワーキングスペースやシェアオフィスとして利用できるような設計も良いでしょう。

無機質で暗い雰囲気のオフィスから、明るく温かみのあるおしゃれなオフィスへとデザイン・設備を一新することで、新しいテナント層獲得の一手として同様のビルと差別化を図りましょう。

■賃貸マンションのリノベーション

新築当時は最新の間取りやデザインだったマンションも、数十年の年月の間にライフスタイルは大きく変化し、住居に求められるものも変わってきています。

現代は、あまり空間の間仕切りを明確にせず、入居者自身が生活や好みに合わせてフレキシブルにレイアウトができる空間が好まれています。

部屋を区切ってしまうことで光が入りにくくなってしまったり、デッドスペースが生まれてしまったりというマイナス要素も発生してしまいますので、広めの空間を確保できるよう間取りから変更しましょう。

内装デザインも、さまざまなインテリアに合わせやすいシンプルなテイストが好まれます。

明るく清潔感のある白をベースに全体の色味は抑え、ポイントでアクセントクロスを貼るとお部屋のオシャレさがアップします。

最新の機能性にこだわる必要はありませんので、快適・清潔といったキーワードを重視してプランを練っていくと良いですね。