Column コラム

ビルの共用部は、毎日当たり前のように使われる場所だからこそ、劣化に気づきにくいものです。

しかし、見慣れた光景の中にこそ、修繕の必要性を示すサインが潜んでいます。

• 床の浮きやひび割れ

タイルや長尺シートなどの床材が部分的に浮いていたり、ヒビが入っていたりしませんか？

歩行時のつまずきや雨水の浸入による劣化拡大のリスクがあります。

• 壁面の汚れ・はがれ・ひび割れ

共用廊下やエントランスの壁に、塗装のはがれや黒ずみ、クラック（ひび割れ）がある場合は要注意。

見た目の印象が悪くなるだけでなく、雨漏りや構造への影響につながることもあります。

• 照明のチラつきや暗さ

照明の劣化は、エントランスや廊下の印象を大きく左右します。

暗く感じる場所が増えていれば、照明器具の老朽化が進んでいるサインかもしれません。

• 階段・手すりのグラつき

わずかなガタつきでも、転倒事故やクレームの原因になります。

安全性に直結する部分だからこそ、見逃さず早めにチェックを。

• 雨だれ・サビ・異臭など

外壁や配管にサビが出ていたり、排水口付近からにおいが気になったりする場合も、設備や防水の劣化が進行している可能性があります。

小さな劣化でも、そのまま放置すると工事の規模が大きくなり、結果的にコストが膨らんでしまうケースは少なくありません。

「まだ使える」うちに手を打つことが、資産価値の維持と長期的な収益性につながります。

共用部の劣化サインに気づいていても、「まだ使えるから」「予算がないから」と、つい修繕を先送りにしていませんか？

実はこの“放置”こそが、将来的に資産価値の低下や収益の悪化を招く大きな原因になるのです。

• 劣化の進行で修繕コストが増大

建物の劣化は、放置している間に徐々に進行し、ある時点を境に急激に症状が悪化します。たとえば、小さなひび割れであれば部分補修で済んだものが、放置することで雨水が入り込み、防水層や構造部分まで傷んでしまうと、大規模な補修工事が必要になります。

結果として、初期対応よりも数倍のコストがかかるケースも少なくありません。

• 入居者の満足度低下 は、 空室リスクに直結

共用部の劣化は、入居者やテナント利用者の“印象”に直結します。

「管理が行き届いていない建物」と見なされると、退去や新規入居の敬遠につながり、空室増加を招く原因になります。

また見た目だけでなく、照明や手すり、床材などの安全性が不安視されれば、クレームやトラブルの原因にもなりかねません。

• 評価額の低下・売却時の減額要因に

建物の維持管理状況は、不動産の査定価格や収益還元評価にも影響します。

共用部の状態が悪ければ、「修繕コストがかかる物件」として評価され、売却価格や担保評価が下がる可能性もあります。

「そろそろ修繕すべきかもしれないけれど、本当に今やるべきなのか…」

多くのビルオーナーが感じているこの“判断の難しさ”こそ、修繕のタイミングを逃す最大の原因です。

タイミングを誤れば、余計なコストや長期の空室リスクにつながる恐れもあります。

では、修繕の必要性はどのように見極めればいいのでしょうか？

修繕の判断に迷ったときの3つのチェックポイント

・劣化の「目に見える症状」があるか？

共用部にひび割れ、錆、水漏れ、照明の不具合、床材の浮きなどが見られる場合、修繕の初期サインです。見た目の小さな劣化が、内部で深刻な問題に発展していることもあります。

・建物の築年数と前回の修繕履歴

一般的に、防水・外壁・設備機器などは10〜15年程度ごとに見直しが必要とされます。前回の工事から時間が経っている場合は、劣化の有無に関わらず、状態確認を行うべきタイミングといえます。

・テナント・入居者からの指摘やクレームの有無

利用者からの声は、建物に対する評価を反映する重要な情報です。

対応が後手に回ると、満足度の低下や退去のきっかけになる可能性もあるため注意が必要です。

先送りにすることで修繕費用が膨らみ、テナントの満足度や賃料収入にも影響します。

そうなる前に、「必要なときに、必要な箇所だけを効率的に直す」ことが、最も経済的な修繕の考え方です。

「まだ大丈夫」と思う今こそ、将来の損失を防ぐ最大のチャンスかもしれません。

当社では、小規模ビルの共用部や設備の劣化診断、修繕のご相談を承っています。

迷ったままにする前に、まずは現状を正しく把握してみませんか？

専門的な視点から、最適な修繕のタイミングと内容をご提案いたします。