原状回復だけでは物件の魅力としてはあまり変化がなく、経年劣化が空室の原因であれば、全体的なリフォームやリノベーションで解決できる場合もあれば、状況によっては建替えが必要になることもあります。

そこでまず、建替えのメリットとデメリットについてご紹介したいと思います。

＜建替えのメリット＞

【間取りの自由度】

建物を解体し新たに建替える場合は、建物自体はもちろん、間取りや設備から内装にいたるまで、全てが新しく生まれ変わります。

【耐震面】

また、耐震面における建物の強度についても、基礎や躯体工事から建物全面において耐震面を考慮した工事となるため安心でき、築後しばらくの間はさほど大きな改修は必要なくなるため、ここからまた長期的な不動産運用を行うことができます。

新築物件としての魅力は大きく、家賃設定を多少高めにしてもカバーされやすいです。

＜建替えのデメリット＞

【費用：高】

建替えにおいては、まず一番に費用の問題が大きいのではないでしょうか。

現在の建物を取り壊して建替えする場合、大きく分けて下記のような費用が必要になります。

◆解体費用

◆建設費用

構造や広さ（面積）によっても費用は異なりますが、こちらに諸々の諸費用等を合わせると、安くても数千万、3階建て以上のビル等になると億単位の費用が必要ですので、リフォームやリノベーションに比べた場合、かなり高額な費用が必要になってしまいます。

その他、建替えにおけるデメリットとしては

【制限】

現行の法令（建築基準法）に沿った「減築」や「セットバック」といった、制限について考慮する必要があります。

【工期の長さ】

建物が完成までの工事期間がリノベーションに比べると長期間になります。

その期間中、家賃収入が0円になることも覚悟しなければなりません。

以上のような内容が建替えのメリットとデメリットになります。

築古物件を一度取り壊して新築するメリットは非常に大きいですが、それと同時に、建替え自体の費用、工事期間中の家賃収入0円等、主に金額的な問題がクリアできるかが問題になります。

まずは「建替え」におけるメリットとデメリットをご紹介しましたが、築古ビルを運用する上では「リノベーション」についても検討される方は非常に多いと思いますので、こちらでリノベーションをする場合のメリットとデメリットについてお伝えします。

＜リノベーションのメリット＞

【費用が抑えられる】

まず、「建替え」と比べた際のリノベーションの大きなメリットは、なんといっても“費用が抑えられる”という点です。

建物の解体や、解体後の基礎工事、そして建物自体の建設費用が掛かりません。

建替えと比較した場合、全面的にリノベーションを行ったとしても5割以上費用を抑えられることもあり、投資改修面のリスクを考えると、建替えではなくリノベーションを選択するオーナー様は多くいらっしゃいます。

【工期】

工期についても、解体～建設といった期間がないため工事期間が短く抑えられますし、減築やセットバック等の必要性もなく、現在の面積のまま改修を進めることができます。

そのうえで、外装・内装ともに全面リノベーションを行うことで、内装や設備、外観が一新され、各所の経年劣化を食い止めることにつながります。

＜リノベーションのデメリット＞

【耐震性】

リノベーションの際は、デメリットの1つとして「耐震性」の確保という点があります。

建物を解体しないリノベーションの場合、建物自体の耐震工事は出来ますが、建物の下に隠れている土地に対しては地盤改良工事を行うことができません。

新築の場合は地盤調査を行ったうえで必要と判断された場合は地盤改良後に建物の建築をするケースが少なくありませんので、その点が新築物件との差ではないでしょうか。

【レイアウト】

また2点目として、間取りやレイアウトといった部分では新築と比較して自由度が落ちるかもしれません。

建物には、建物の強度を維持する上で取り払うことができない柱や壁があります。

現在の建物・躯体を利用するリノベーションでは、柱や壁、給排水管などが既存の構造上、位置をずらせないことがありますので、その場合はレイアウトにある程度制限がでてきます。

※RC造のビルやマンションは、強度に関連しない間仕切り壁を撤去できる可能性が高く、比較的自由に間取り・レイアウトを変更することができます。

～あるものを大切に～

鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年となっていますが、これはあくまで減価償却資産上の年数ですので、建物自体を快適に使用していける「建物の寿命」とは異なります。

日本の建物は性能的にも材質的にも良いものが使われていますので、全体的に古くなってきたからといって取壊してしまうのは少しもったいない気がします。

今あるものを大切に、そして最大限活かすことで新たに入居者にも喜んでいただき、かつオーナーさまのリスクも抑えながら安心して不動産運用をしていただける手段の１つではないでしょうか。

「築古ビル　建替えor全面リノベーション、どちらがいい？」として、建替えとリノベーションそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介しました。

一方でメリットとなる点が、他方ではデメリットになりますが、

・解体の必要性

・地盤改良の必要性

といった、特別な事情がない限りは、建物を全面リノベーションして活用していくことがリスク面、そして費用対効果的にも検討しやすいと言えます。

とはいえ・・・

実際に外装も含めた全面リノベーションを行うにも、ある程度の費用が必要になってきます。

「家賃収入がここしばらく0円。こんな状況でリノベーション費用なんて・・・」

とお考えのオーナー様は多いのではないでしょうか。

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