「空室リスク」とは、入居者が退去した後、次の入居者がなかなか見つからないことです。

新築や築浅にはあまり見られない問題ですが、築後の年月が経つにつれて空室リスクが高くなる傾向にあります。

何かしらの強みを持たない物件では、退去後の再入居者が見つからず、空室が長期に渡ると収入が減り、オーナー様の生活に支障が出てしまうなど、賃貸経営において支障が生じますので、一番避けなければならないリスクといっても過言ではありません。

こちらでお伝えする“経年劣化と老朽化”といった問題。

これは、前の目次でお伝えした「空室リスク」の原因になり得る大きな問題ですが、不動産の経営をする上では絶対に避けては通れない問題です。

「綺麗」「清潔」であることは、多くの日本人にとって大切な感覚としてあります。

“リユース”になじみのある欧米の文化とは違い、家具・家電、そして住居と、日本人は新しいものを好み、古いものや中古品を好まない傾向にあるためです。

立地の良い物件に関しては、ある程度の経年劣化による空室リスクはそれほど高くありませんが、どれだけ立地が良かったとしてもいずれやってくる“老朽化”は避けることはできません。

経年劣化や老朽化が原因の空室は、家賃収入が得られないだけではなく、放置すればするほど劣化が進み、修繕には大きな費用が必要となってしまうという悪循環が生まれてしまいますので、適切なタイミングで対処する必要があります。

家賃下落のリスクに関しては、地域の環境変化等の周囲のエリア全体について賃貸入居需要が低下し家賃を下げなければならないなど、外的な要因で起こることもありますが、単純に“空室解消対策”として入居者確保のため、家賃を下げなければならないといった状況で発生することもあります。

家賃を下げた場合、空室のリスクはひとまず回避できますが、長期的な収入減は賃貸経営上の収支状況悪化に直結し、賃貸住宅の住宅ローン返済にも影響することも。

賃貸経営をするうえでは、その場だけの“いってこい”の収支ではリスクが高すぎます。

修繕費など、今後必ず必要になる管理費分の備えも必要ですので、『空室対策＝家賃を下げる』とはならないよう、家賃下落リスクは極力抑える方向で検討しましょう。

賃貸経営においては、入居者の家賃滞納（不払い）のリスクといった問題もあります。

非正規雇用の増加等で収入が不安定になる方が増えている近年、家賃滞納も増加傾向にあります。

今までは、「敷金・礼金」で家賃滞納に対するリスクをある程度保全することが一般的でしたが、今は「敷金・礼金0カ月」物件もめずらしくなく、それもまたソフト面での条件緩和の一つとなっているため、なかなか敷金を高く設定することは難しくなってきています。

家賃保証会社の利用による家賃滞納リスクの保全も１つの方法ですが、保証会社の利用料は借主の負担となります。

保証会社利用の契約条件については、費用負担が増えるのを敬遠される入居者様もいますので、条件として設定するかどうかは迷うところです。

火事、地震、水害といった、様々な災害。

それによって建物が破損・損壊等の被害を受けることを「災害リスク」といいます。

近年は台風や集中豪雨による水害が毎年のように起こっています。

いざご自身の建物に被害が及んだ場合、建物の修復には想像以上に高額な費用がかかることもあり、また、建物の被害の規模によっては全壊に近い状態も有り得ます。

そうなると建物の取壊しは避けられず、賃貸経営の継続自体が難しくなり、賃貸収入が絶たれてしまうような事態になる可能性もあります。

まず、耐震性・耐久性の高い建物である（を建てる）ことが災害時のリスクを減らすために大切になりますが、地震や火事などの損害保険へ加入し、万が一の時のために備えておくことが非常に重要です。

現在は、多くの大家さん向け損害保険がありますので、内容を比較しながら、ご自身の建物の状況や希望に合った補償内容の保険に加入することをおすすめします。