まずこちらでは、賃貸経営のメリットについて２点、内容をご紹介します。

■経済変動の影響を受けにくい長期収入

景気の悪化や物価上昇などが続くと、一般的には娯楽費関連費がまず削られ、それに続いて、生活必需品の購入（消費）が落ち込んでいきます。

そのような中、“住む場所”（住居）においてはよほどの事情が無い限り「家賃削減のために引越しする」という選択はされづらいため、賃貸物件は経済変動の影響を受けにくく、景気悪化の最中においても安定的に家賃収入が得られると考えられます。

■実物資産である

賃貸経営は、マンションやアパートなどの所有不動産を入居者へ貸し出す対価として賃料を受取りますが、その賃料で物件の代金支払（ローン返済）を行い、建物の維持管理費も捻出することができます。

また、建物・土地は実物の資産として存在することも、万が一の時に家族に実物資産として残すことができるため、売却を選んだ際は現金が家族の手元に残り、売却せずに賃貸経営を続ける場合も、家族が家賃収入を継続して得ることができます。

今回は以上２点をメリットとしてご紹介しましたが、賃貸経営には相応のリスクも伴います。

とはいえ、リスクを認識し事前にできうる対策を講じることで安心して賃貸経営に臨むことも可能です。

それでは次の目次で、賃貸経営において想定されるリスクをご紹介します。

賃貸経営における数々のリスクについて、まずはどのようなリスクがあるのかを改めて知っておきましょう。

■建物の老朽化によるリスク

建物も「物」である以上、年数の経過と共に老朽化が進み、だんだんと建物の傷みや古さが目立つようになります。

建物の維持管理にお金が掛かるようになり、適切な修繕を行わないと入居者の確保がどんどん難しくなってしまいます。

■空室リスク

賃貸経営において起こりうるリスクの中で最も可能性が高いのが空室リスク。

老朽化やさまざまな原因によって空室となり、入居者がいて初めて発生する利益（賃料）が入ってこなくなることが考えられます。

■ランニングコスト

株やFXなどの投資と違って“現物資産”である不動産は建物の維持管理費が発生します。

建物の老朽・破損時の修繕や設備交換・メンテナンス費、税金等のランニングコストがある程度掛かることを想定たうえで賃貸経営をしていく必要があります。

■災害によって被害を受けるリスク

近年多い集中豪雨や台風被害、また地震による被害など、災害により建物が被害に遭う可能性も無くはありません。

場合によっては入居者が物件で生活出来なくなる、また、建物自体が大きなダメージを受け倒壊・損壊するようなケースでは賃貸経営の継続自体が難しくなります。

上記のように、賃貸経営には付き物の様々なリスクは、事前にリスクについて知っておく、そして、物件の現状を常に客観的に把握しておくことで、何か起こった際のダメージ軽減につながります。

・ニーズとの合致

　ターゲット（家族構成、年齢層）、仕様・設備等が実際にニーズとマッチしているか

・賃料相場

　競合物件の賃料の把握

・入居状況

　空室がある場合は空室要因を探っておく

・資金

　急な支出に対応できる資金がいくらあるか

・修繕計画

　定期的な点検の実施計画、修繕の見通しがどの程度立てられているか

・入居者対応

　家賃滞納、トラブル時対応などのリスク対策

・管理委託

　管理会社への委託内容とコストのバランス

このように、建物に関連する事項から入居者管理、また管理会社への委託について、現状を把握し、経営リスクにつながりかねない問題がないかどうかを常に気にしておく必要があります。

そして、特に気にすべき項目として挙げられるのは「資金」と「修繕計画」。

資金がなければ、建物に修繕が必要となった時に適切な対処ができず、放置することによって空室リスクにもつながりかねません。

よってこの2点はセットで考えることがマストです。

まず、定期点検やある程度の修繕計画を建て、計画に必要と思われる資金を算出し、月々の家賃から積み立てていくことは何より大切と言えます。

とはいえ・・・

思わぬタイミングで空室が出たり、エアコンや給湯設備などの備品・設備に不具合が生じ修理・交換が発生するなど、細かな出費が重なることで、なかなか思うように修繕費積立がうまくいかないオーナー様も多いのではないでしょうか。

建物は老朽化が進む一方、空室も増えてきた、でもなかなか次の入居者も見つからず、思い切ったリフォームや改修がしたくてもできない・・・

この結果空室が長期化してしまうという負のループに入ってしまうこともしばしば。

もう賃貸経営をあきらめて、建物を壊した方がいいのか、、、と考えてしまうオーナー様も少なくないはずです。

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