まず、建物の外装の劣化が引き起こすさまざまな問題についてご紹介したいと思います。

その1　建物の性能が落ちる

建物の外装の劣化は建物のさまざまな部位に影響を及ぼします。

たとえば、防水性能が落ち、雨が内部に侵入すると、躯体に使われている木材の腐食や鉄筋の錆つきなどが起こり、建物の強度や耐震性が極端に落ちてしまいます。

その2　空室の増加

外装の劣化が引き起こす最大の問題といっても良いのが、空室の増加。

室内と同様、もしくはそれ以上に、建物の見た目＝「外観」も物件を決める際の重要なポイントです。

いくら原状回復を行い内装が整っていても、外壁の塗装がボロボロで剥がれていたり、コケがびっしり…といったように、長い間外装に手を加えていないと思われる建物は物件探しの段階で避けられてしまいます。

その3　管理費・修繕費が賄えない

そして「その2：空室が増える」事によって引き起こされる新たな問題として、家賃収入を得られず、「修繕費」や「管理費」を貯めておくことができないといった大きな問題が発生します。

そうなると、雨漏りが発生したり、実際に工事が必要となった時に修繕費用が賄えず工事が行えないとなると非常に困ってことになります。

そして、問題を放置すると建物の老朽化もどんどん進んでしまいます。

このように、建物の外観の劣化は、見栄えの悪化だけでなく、雨漏りなどによる実際の被害や空室増加につながりますので早めの対策が必要です。

そこで、次の目次では、外観の劣化を改善するための外装の修繕工事である「外壁塗装」「防水工事」の内容を詳しく解説していきます。

「外壁塗装」と言っても、壁部分の塗装に加えて、鉄製の階段や扉、フェンス等の塗装を行う「鉄部塗装」もあります。

どちらも、外観を美しくよみがえらせるだけではなく、塗装工事によって風雨や汚れなどから外装や鉄材がサビてしまうのを防ぐために行います。

■外壁塗装工事

まず初めに塗装面の状態を確認し、下地と塗膜の付着力を調べます。

付着力が落ちている場合は、上から再塗装した場合、もともとの塗膜ごと剥がれてしまう可能性があるため、一度塗膜を剥がしてから再塗装を行います。

もともとの外壁が塗装仕上げの場合、再塗装の際に色を変えることも可能です。

外壁は塗装面が広く、色が少し違うだけで建物のイメージがガラッと変わりますので、この機会に建物のイメージチェンジを図ることもおすすめです。

■鉄部塗装工事

築後年数の経っているアパートやビル、マンションは、鉄製の階段や扉が使われている建物が多くあります。

また、建物の外構部に鉄製のフェンスが設けられていることもあります。

鉄は水に濡れると腐食しサビが出る性質があり、定期的なサビ止め塗装を必要とします。

塗装前の処理として、鉄製の階段や扉、フェンスなどの腐食部のサビを落とすことで建材と塗料の密着度を高めます。

事前処理をした鉄部に「サビ止め」の塗装を行い、その後何度か塗装を重ねることで新しくきれいな塗膜が形成されます。

このように、外壁と鉄部の再塗装を施した建物は以前とは見違えるほどきれいに美しくなります。

外装の修繕でもう１つ大切な工事が「防水工事」です。

建物が劣化を防ぐためには、雨水が建物の内部への侵入を防ぐことが非常に大切です。

屋上や外階段、バルコニーなどは建築当初は建物へ雨水が入り込まないよう強固な防水処理が施されていますが、築後年数が経つとともに、防水層が劣化することにより防水塗膜が剥がれたり、ひびが入ったりしてしまいます。

そこで、年中強い日差しや雨・風にさらされている屋上や外階段、バルコニーの床面を中心に防水工事（再塗装）を行います。

■防水工事の種類

防水工事には、アスファルト防水やウレタン塗装、FRP防水、シート防水（塩化ビニル樹脂）など、さまざまな種類があります。

実際に防水工事を行う際は、現在の状態や既存の防水層との相性などから最適な工法を選ぶことが大切で、防水工事業者の現地調査が欠かせません。

一般的に、規模の大きいマンションやビル等の屋上ではアスファルト防水工事を行うことが多く、中小規模のビルやマンション、アパートの屋上やバルコニーにはFRP防水やウレタン塗装、そして頻繁に人が通る外廊下や外階段については、シート防水やウレタン防水が多く取り入れられています。

なお、防水工事は施工する現場状況や場所によっては足場を組む必要が出てきます。

そのため、防水工事だけを行うよりも、外壁塗装などその他の改修・修繕とタイミングを合わせて工事を行うと、全体的に費用が抑えられますので、しっかりと定期点検を行い、大規模修繕などの時期やタイミングを逃さないようにしましょう。