Column コラム

単身向け、もしくは二人暮らし向けの物件には50㎡前後、もしくは40㎡程度の小規模な物件が一般的です。

小規模で築古となると、空室が目立ってきている賃貸物件も少なくありません。

新築もどんどん建てられる中、なかなか次の入居者が見つからず空室が埋まらないといったお悩みを抱えているオーナーさまもいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、空室解消の一手として、思い切って隣り合わせの「2戸を1戸」にまとめて、十分な広さを確保し、ゆとりのある間取りに変えてみるのはいかがでしょうか。

物件1戸あたりの広さが確保できると、入居者のターゲットを変えることが出来ます。

　例）　単身向け　→ファミリー向け

　例）　ミニマムな二人暮らし　→ゆとりを求める二人暮らし向け

このように、ターゲットを変更することで新しい客層へのアプローチが可能となり、停滞していた賃貸運営の軌道修正につながることが見込まれます。

50㎡前後の賃貸物件数は非常に多く、逆にファミリー層向けの広めの賃貸物件はそう多くはありません。

あったとしても、築年数が比較的浅い物件が多く、その場合賃料も非常に高い傾向にあり、入居者のニーズと市場がマッチしない状況です。

そこで、築古物件＋“つなげるリノベーション”で広さを確保できれば、リノベーション費用を含めても築浅物件よりも多少低い価格帯で貸し出すことも可能となり、入居者層にマッチする可能性も出てきます。

築古物件に新たな価値を生み出し、空室が続く状況からなるべく早めに脱しましょう！

リノベーションで部屋と部屋の間の壁を取り払い、間取りを大きく変える工事は、見た目にも生活動線としても大きな変化をもたらします。

今回ご紹介している“つなげるリノベーション”は、主にマンション向けの改修となりますが、マンションには【壊しても良い壁】と【壊すことが出来ない壁】があり、“マンションの構造”によって改修範囲に制限が出る場合があります。

■マンションの構造は大きく分けると2種類に分けられる

構造1：ラーメン構造

鋼鉄製の材で柱や梁といった骨組みで建物を支える工法です。

ドイツ語で「骨組み」を意味する「ラーメン」という単語から、「ラーメン工法」と呼ばれています。

ラーメン構造のマンションは壊すことのできる壁がほとんどのため、柱や壁の少ない大きな空間を造りやすいといった特徴があります。

※中には、取壊すことが出来ない耐力壁（★）も組み込まれてることもありますので、事前の構造確認は非常に大切です。

★建物が揺れや風圧、水平に加わる力等の外部からの力に耐えるため、構造力学上重要な役割を担う壁

構造2：壁式構造

建物を、柱や梁ではなく、“壁全体”で支えているのが「壁式構造」のマンションです。

「壁式構造」の場合、室内の壁の多くが建物を支える重要な耐力壁となっているため、建物の耐震性や強度を維持する上で取り壊すことができません。

そのた、「壁式構造」のマンションの場合は、築後の間取り変更をともなうリノベーションや改修には不向きな構造といえます。

このように、「ラーメン構造」は改修規模の大きい “つなげるリノベーション”向きの構造といえます。

なお、実際に複数戸をまとめるリノベーションを行う場合、建物全体のオーナー様は自由に改修を行う事ができる一方、

区画所有の場合は、構造計算上の耐力に問題がない場合でも、同じ建物のその他の区分所有者（管理組合）の3/4以上から承諾をとる必要があるため、かなりハードルが高いと思われます。

せっかく広い空間が確保できるのであれば、コンセプトや改修のメインとなるポイントを決め、ターゲット別のデザイン・仕様にするリノベーションをおすすめします。

■小さいお子さんのいるファミリーが安心して楽しめる空間

開放的なリビング・ダイニングスペースを取り、お子さんの様子を見守れるようなレイアウトがおススメです。

また、リビングの一画にロフトを設け、ロフト下の空間をお子さんの遊び場にしたり、遊び心をポイントに入れてみるのも良いかもしれません。

ロフトはお子さんが大きくなってからも、収納スペースや来客時のベッドとしても活用できます！

■マンションでも外時間を楽しめるインナーテラス

インナーテラスとは、家の中や半屋外に設置されたテラスのこと。

テラスとはいえ、直射日光や雨はしのぎつつ、光や風をちょうどよく取り入れることで室内と外空間両方の良さ楽しむことができるスペースです。

既存の築古マンションはテラス（ベランダ）が狭いことが多いので、つなげるリノベーションで広さを確保したらその一部を特別な空間作りに充てるのも良いかもしれませんね。

マンション住まいでも外時間を楽しめる工夫がある物件は大きな魅力です。

■ラグジュアリーな広々空間

一般的なマンションでは、リビングや寝室などを広くとるために、洗面所やお風呂、キッチンなどのスペースは最小限に抑えられていることが多いのですが、つなげるリノベーションで広さを十分に確保できれば、省スペースになりがちな水廻り、そして寝室やリビングそれぞれにゆとりある配置にすることも可能です。

内装も、シックで高級感のあるテイストにすることで、ホテルライクなラグジュアリーな空間に仕上がります。

このようなコンセプトを一例として、広い空間を活かした間取り・仕様にすることは他の物件との差別化につながり、入居者にとっては物件を決める際の大きなポイントになっていきます。