ビルをはじめ、マンション等の不動産オーナーさんにとって一番避けたい、そして避けるべきもの。

それは「空室の長期化」というリスクです。

入居者やテナントが退去し、次の契約が決まらずに空室が発生し、そしてそれが長期に及ぶと、家賃収入が得られないだけではありません。

人が使っていない物件は早期劣化の傾向もあり、その場合は資産価値の減少にもつながってしまいます。

そのリスクを避けるために不動産オーナーさんが起こす行動、それこそが「空室対策」です。

「空室対策」と聞いてぱっと思い浮かぶものとしては以下のようなものがあるのではないでしょうか。

　・募集方法の見直し

　・敷金/礼金、家賃の見直し

　・管理/運営、物件の状態チェック

ただここで、空室が長期化している“原因”を突き止めることをせずに判断・対応をしてしまうと、本来得られるかもしれない対価（収入）を逃してしまい、自ら物件の資産価値を下げてしまう可能性もありますので注意が必要です。

そうならないためには・・・？

～空室対策はまず原因究明から～

十人十色という言葉がありますが、賃貸物件もまさにそうです。

「立地」が違えば、「賃料」「入居者層」といったソフト面、そして「建物」「間取り」「設備」といったハード面もそれぞれ異なり、空室の原因も物件によって異なります。

空室対策を始める際は、まず競合物件をピックアップし、ご自身の物件との違いを洗い出すようにしましょう。

選ばれる物件には、選ばれる理由が必ずあります。

選ばれる物件になるべく、何が足りないか、どこの改善が必要なのか、をまず整理すると対策の道筋が立てやすくなりますので、まずは原因究明から始めてみましょう！

戦後の一定期間、高度成長期と共にたくさんの賃貸物件が立てられ、当時は需要も多く、[需要＞供給]の時代でした。
それが現在、賃貸住宅の入居者層のメインである働き盛りの年代の人口は減少傾向にあり、賃貸住宅の数は飽和状態。
そして、高度成長期に立てられた物件については選ばれにくい状況にあります。

～その理由～

　■築古

築後30年以上が経過し、外観や内部ともに経年劣化。
内装の仕様・設備も古いタイプのため、全体的に新しくてきれいな仕様の物件が選ばれやすい。

　■立地（アクセスが不便）

ここ数十年～数年の間に新しい路線や交通経路が確立された地域もあり、整備前に立てられた物件はアクセスが不便に。

ここ数年の住宅設備の進化はめざましく、比較的立地が良かったとしても、もし賃料が同じ、もしくは少し安い場合、『多少金額が上がっても新しい設備の家に住みたい』と思う入居者様は少なくはありません。

「築古」であることが気になる場合や、空室の大きな要因の可能性が高い場合は、思い切って設備や仕様を一新し、ハード面での魅力をアップさせることが近道であり、長い目でみても非常に有効な策だと考えます。

～築古物件のリノベーション内容とは？～

　■外壁・屋根

再塗装ではなく丈夫で機能性の高いサイディングを既存の壁の上に貼る施工が最適です。
建物全体の屋根・壁を新しくすることで、見た目の古さが一気に払拭され建物がよみがえります。

　■建物内の区切り（レイアウト）

構造にもよりますが、たいていのマンション・ビルの場合は比較的自由に間取り・レイアウトを変えられます。
占有面は変えず、3LDK→2LDKにして、子供の遊びスペースや在宅ワークのスペースが設けられるよう、リビングを広めにとる。
または、思い切って戸数を減らすことで専有面積を広くし、ゆったりとした間取りにするのも良いかもしれません。

　■設備・仕様

特に力を入れたいのは水廻りです。
物件を選ぶ際に入居者さんが重要視するポイントとして、デザインよりも「水廻りの綺麗さ/新しさ」を挙げるほど。

いくら賃料や間取りなどの他の条件が希望に叶うものだったとしても
トイレ、洗面台、お風呂が古い、といった、水廻りが古く年代を感じる設備では単身層・ファミリー層共に候補から外されてしまいます。

　■内装のテイスト

今までの賃貸物件の内装といえば、ブラウン系のフローリングに全室同じ白い壁紙が貼られているような、あまりオシャレ度は高くないものが一般的でしたが、賃貸でもコンセプトを決め、一部屋ずつ壁紙を変えたり、壁の一部をアクセントクロスにすることで一気にデザイン性を高めることができます。

単身層には比較的シックでモダンな色味や素材を使った内装が好まれますが、ファミリー層の物件であれば、温かみが感じられるナチュラルテイストの内装にしていくことがおすすめです。

定期的に行う外壁の「再塗装」や、通常の「原状回復」程度では、築浅物件と競合するには難しいものがありますが、建物をよみがえらせるための全面リノベーションをするには、本来それなりの費用が掛かります。

ただ、思うように客付けが進まず、既に空室が長期化しているオーナーさまにとっては、「家賃収入減or無＝リノベーションに掛ける費用も無い」というのが正直なところではないでしょうか。

空室長期化　➡　家賃収入“減”　➡　改修費用捻出“難”　➡　空室解消できない　➡ 更なる空室の長期化

といったループにはまってしまいます。

そこで弊社は、そんなオーナー様をサポートするべく、物件借り上げ型リノベーション工事「ビル再生サービス」を始めました。

こちらのサービスでは、オーナー様が所有するビル・マンションを5年間の契約で弊社が借り上げ、建物のリノベーション工事を行ってから入居者様へ貸出します。

契約期間の5年間は入居者様から弊社が家賃収入をいただきますが、その一部（※1）をオーナー様にお渡ししますので、オーナー様も一定の家賃収入を得ていただけます。

※1　家賃額を「10」とした場合、オーナー様2割：弊社8割

そして、契約期間満了後は、お客様が入居した状態で建物をオーナー様へお戻し、満額の家賃収入を得ていただけるようになります。

建物をリノベーションする際の持ち出し費用が掛からない、今まさに空室長期化でお困りのオーナー様にぴったりのサービスです。