賃貸物件を所有するオーナーにとって、築古化は大きな問題となります。築古とは、建物が長年の使用や老朽化によって劣化し、修繕やリフォームを行わなければならない状態を指します。

築古化が進むと、建物の外観や内装、設備などが劣化し、入居者からの評価が下がるばかりでなく、空室リスクが高まることもあります。また、設備の故障や建物の倒壊などのリスクも高くなります。

一般的に、築古とされる建物の年数は30年以上で、この期間を過ぎると、建物の価値は下がり、修繕費用もかさんでいきます。

建物の劣化は、主に下記の3つの要因によって引き起こされます。

・時間の経過による劣化

建物が長年にわたって使用されると、経年劣化が進み、構造物の劣化や傷み、ひび割れ、色褪せ、金属部分の腐食や変色などが起こります。

・環境要因による劣化

自然災害、気候条件、周辺環境などにより、建物にダメージが与えられます。例えば、震災による建物の倒壊、雨風による外壁の腐食、太陽光による色あせなどが挙げられます。

・設備の老朽化による劣化

建物の設備は、時間とともに老朽化し、故障やトラブルが起こることがあります。エアコンや給湯器、排水管などが故障すると、修理や交換が必要になります。

以上のように、築古化は建物の劣化が進むことで、リスクやコストが高まる状態を指します。オーナーは、築古化を防ぐために、定期的な点検やメンテナンスを行うことが必要です。

定期的な点検とメンテナンスは、建物の長期的な維持管理において非常に重要です。特に、築古化した物件では、メンテナンスを怠ると大きな問題が生じることがあります。

まず、定期的な点検は建物の状態を把握し、早期に異常を発見することができるため、リスクを抑えることができます。例えば、屋根や外壁の劣化やひび割れ、雨漏り、排水管の詰まりなどが発見された場合、早急に対処することができます。逆に、定期的な点検を怠ると、問題が蓄積されていき、最終的に大きな修繕費用や被害を引き起こす可能性があります。

また、定期的なメンテナンスは、建物の寿命を延ばすことにもつながります。例えば、エアコンや給湯器、排水管などの設備は、定期的なメンテナンスによって故障やトラブルを予防できるため、長期的な使用に適した状態を保つことができます。

さらに、定期的なメンテナンスは、入居者からの評価を向上させることにもつながります。入居者は、建物の維持管理が行き届いているかどうかを重視するため、定期的なメンテナンスが行われている物件は、入居者の安心感や満足度を高めることができます。その結果、空室リスクの低減にもつながります。

以上のように、定期的な点検とメンテナンスは、築古していない物件においても非常に重要です。

メンテナンススケジュールを作成し、定期的に点検とメンテナンスを行うことが建物の寿命維持につながります。

「築古」という言葉が示すように、建物は時間とともに劣化していきます。しかし、築年数20年程度の物件でも、傷みが進んでいる可能性があります。建物の傷みは、外壁や屋根の劣化、水漏れ、電気設備の老朽化など様々ですが、最も深刻な問題は空室リスクです。

空室リスクとは、物件が空室状態にある期間中に発生する損失のことです。築年数が経つにつれ、入居者が求める設備や機能が変化していくため、空室期間が長引くことがあります。そのため、早めの対策が必要となります。

築年数15〜20年程度の物件であれば、まだまだ建物自体には余裕があります。そのため、建物の傷みが進行する前に、リノベーションを行うことで、新たな需要を開拓し、収益性を高めることができます。

リノベーションとは、古くなった建物を再生させることです。築古化が進んだ建物は、多くの場合、新たな需要を呼び込むための改装が必要です。そこで、賃貸物件オーナーにとって、リノベーションは空室対策として注目すべき方法となります。

リノベーションには、大きく分けて「外装」と「内装」の改装があります。

外装の改装には、外壁や屋根、窓の改修が含まれます。これにより、建物全体のイメージを変えることができます。

内装の改装には、水回り設備の一新や間取りの変更、壁紙・床材の貼り替えなどがあります。

また、インターネット環境を整備することやエコ仕様に変更することも入居者からの指示を得やすく、需要も高まるでしょう。

築年数15〜20年程度の物件でも、建物の傷みは進んでいきます。早めの対策を行うことで、空室リスクを軽減し、より良い収益を得ることができますので早めに検討することをおススメします。