Column コラム

まず、「セットアップ」＝組み立てる」という意味にあたり、「セットアップオフィス」とは、あらかじめ内装が組み立てられた（工事を施された）状態のオフィスを指します。

では、実際に一般的なオフィスとはどのような点が異なるのか、また、よくある「居抜き物件」との違いについてご紹介します。

■一般的な賃貸オフィスとの相違点

一般的な賃貸オフィスは内装工事や什器の設置は入居者が入居までの間に行いますが、セットアップオフィスはオーナー側で内装の一部（もしくはほぼすべて）や什器を設置した状態で入居者へ貸し出す方法です。

貸主としては、内装工事の費用負担が発生しますが、入居者側は自ら内装工事を手配・実施するステップが省略されるため、身軽に入居が可能となり現在注目されはじめています。

■居抜き物件との相違点

セットアップオフィスも居抜き物件も、すでに内装工事が施されているのは同じです。ただ、セットアップオフィスはオーナー側が内装工事を行い、什器も揃えて貸し出す方法で、一方の居抜き物件は、前の入居者が揃えた内装・什器類をそのまま次の入居者が引き継いで使用するものです。

その1

内装手配の手間が省ける

その2

初期費用の負担軽減

その3

即移転できる利便性

その1　内装手配の手間が省ける

実際にセットアップオフィスを選ぶ（探す）まず１番の理由は「内装手配の手間が省ける」ところです。

オシャレなオフィスに移転したくても、内装を考えるための工事業者との打合せは業務の傍らに行うのはかなりの手間。その点、セットアップオフィスは打合せなどの段取りをせずデザイン性の高いオフィスに入居することができます。

その2　初期費用の負担軽減

内装費を負担せずに入居することができるため、初期費用を抑えたい会社にとって移転のハードルが下がるため嬉しいサービスです。

また、機器・什器を会社所有したくない会社にとってもあらかじめ備え付けの什器があるオフィスの方が好都合です。

その3　即移転できる利便性

内装が整備され、そして什器や機器類も整っているセットアップオフィスは、移転する入居者が手配すべきものが最小限に抑えられるため希望次第で即入居も可能です。新規で事務所を持つ新しい会社や、事務所の移転となる会社にとっても、移転後すぐに業務が始められる環境は利便性が高く、非常に大きなメリットです。

このように、入居者にとってたくさんのメリットがあるセットアップオフィスですが、オーナーさまにとってもメリットが大きいサービスです。

その一部をご紹介しましょう。

■通常の賃料に比べ高めの家賃設定が可能

内装が施され、場合によっては什器や機器類、通信環境も整備されているセットアップオフィスは、一般的な賃貸オフィスに比べ、家賃を割り高に設定して貸し出すことが一般的です。

多少高めに設定しても、本来は入居者が初期投資することになる準備を行わずに済むため入居者もその点は理解していることがほとんどです。

■競合物件との差別化

同じエリアにある一般的な賃貸オフィスと明確な差別化が図れるため、非常に大きなアピールポイントとして募集をかけることが可能になります。

■後継テナントが確保しやすい

内装済み、什器設置済みの物件は高い人気があります。

もし今回の入居者が退去したとしても、ある程度クリーニングを行い、再度セットアップオフィスとして、または居抜き物件として貸し出すことができるため、後継テナントを確保しやすくオーナーさまにとっては空室リスクを減らせるという効果もあります。

従来、築年数が経過したオフィスビルを貸し出す際、空室が続いてしまっているとオーナーさまとしては「家賃を下げる」もしくは「フリーレント期間を設ける」など、家賃収入が低くなる方向での解決策を考えがちです。

しかし、一度下げてしまった賃料は、なかなかオーナー都合によって再値上げすることは困難になってしまいます。

築古、そして空室が続くようなケースでは、可能な限り賃料は下げずに、逆に今回のような“付加価値”と加えることで競合物件との差別化を図り、賃料アップによる収益を確保できる方向性を検討していけると良いですね。