Column コラム

基本的に、所有物件を他者に貸し出し、家賃という収入を得る以上は、物件を正常に使用できる状態を維持しなければなりません。

■■■■■

改正民法606条（賃貸人による修繕等）

1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

■■■■■

「賃借人の攻めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。」とありますが、逆を言えば、

賃借人側に原因がない場合は賃貸人に修繕の義務が発生するということです。

そこで今回は、その代表的な例として「雨漏り」を挙げてご説明しましょう。

建物の雨漏りは原因箇所の特定が難しく、複数戸が入居しているマンション等では修繕までに長い期間がかかることも。

このような状況において、旧民法ではこのように定められていました。

■■■■■

旧民法611条1項

「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」

■■■■■

このように、使用できなくなった割合に応じて「賃料減額請求」をする権利が賃借人に認められていました。

ここでのポイントは、“請求できる”という点です。

『請求する権利はあるけれども、請求に応じるかどうかは賃貸人に任せられている』というのが、この条文の解釈だったのですが、現在は民放の改正により以下のように条文内容が変わっています。

■■■■■

改正民法611条1項

「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」

■■■■■

旧民法で、請求に応じる義務については定められていなかったところが、現在は“減額される”と明確に定められています。

減額割合について、賃借人が一方的に決められるとはなっていませんので、値下げの金額については滅失の割合から妥当な金額を提示し協議の上で決定することができますが、減額しなければならないことは確実です。

～土地・建築物所有者の責任「工作物責任」について～

土地や建物の所有者には、工作物が他人に損害を与えないよう注意し、適切に設置、保管する義務が民法で定められています。

■■■■■

民法第717条

1.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

■■■■■

「瑕疵がある」という部分ですが、これは

・エレベーターやシャッター等の定期点検が行われていない

・外壁や防水などの必要な修繕が行われていない

などといった、通常行われるべき対処がされずに安全を欠いている状態です。

※建物以外にも、敷地内の樹木や擁壁なども範囲に含まれます

このように、土地・及び工作物の管理に瑕疵があり他人に被害を与えた場合、土地の所有者や物件のオーナーは最終的に損害賠償責任を負う可能性があります。

※物件の管理を任せている場合でも同じです

実際は事案ごとに裁判所が所有者の責任を判断しますが、所有者としては法律や条例に定められている基準を満たすことが必要と考えられます。

また、地震や集中豪雨、台風などの自然災害が原因の損害の場合でも、瑕疵が認められた場合は損害賠償責任が発生しますので注意が必要です。

このように、不動産を所有するということは、建物の安全に注意し続け、何か起きた場合の損害賠償リスクを常に背負うということです。

中でも、築後年数が経つ物件は建物の劣化や老朽化が目立つとともに、そのリスクが更に高まります。

各地で地震や豪雨災害による家屋倒壊の被害が各地で起こる度に、もし自分の建物の場所で災害が起きたら…と心配になるオーナー様も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

自然災害が起こらなくとも、年数が経過した建物は確実に劣化が進んでおり、何かの拍子に崩れたり落下したりといった危険が常に伴います。

その瞬間に近くに人がいたら、確実に危険な状況です。

そのような状況にならないよう、法律や条例などで定められた点検や劣化部分の補修など、オーナー側としてでき得る対処は行っておくことで所有者としての賠償範囲を最低限に抑えることにつながります。

そのためには、長年の劣化に気付きながら放置してしまうのではなく、気付いた時に早めに対処をすることが非常に大切です。

事故や自然災害はいつ起こるか誰にもわかりませんが、不動産の所有者として、土地及び建物の安全に関わる部分への対処はマストです。

『あの時やっておけば・・・』　と後悔しないよう、今から点検・補修を検討してみてはいかがでしょうか。